Adjudicação compulsória: quando quem vendeu não passa a escritura
O que é adjudicação compulsória
Adjudicação compulsória é o caminho previsto em lei para quem comprou um imóvel, pagou todo o preço e não recebeu a escritura: ela permite passar o imóvel para o nome de quem comprou sem a assinatura de quem vendeu.
Serve, por exemplo, a quem comprou por contrato de gaveta ou por promessa de compra e venda, quando quem vendeu morreu, sumiu, se recusa a assinar ou simplesmente nunca resolveu. O contrato continua valendo, e a obrigação de transferir o imóvel não acaba com a morte de quem vendeu: ela passa aos herdeiros.
Desde 2022 a adjudicação compulsória pode ser feita no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Também pode ser pedida na Justiça.
Quando se aplica
A adjudicação compulsória pode ser um caminho quando:
- existe contrato de compra, promessa de compra e venda ou cessão de direitos sobre o imóvel;
- o preço combinado foi pago por inteiro;
- quem vendeu não passou a escritura, por recusa, por ter morrido ou por não ser encontrado;
- o contrato não prevê direito de arrependimento que ainda possa ser usado;
- não há disputa na Justiça sobre o próprio contrato.
O contrato não precisa estar registrado para isso (Súmula 239 do STJ; Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º).
Documentos normalmente necessários
- Contrato de compra, promessa de compra e venda ou cessão (e os contratos anteriores, se o imóvel passou por mais de uma pessoa)
- Comprovantes do pagamento de todo o preço
- Matrícula atualizada do imóvel
- Documentos pessoais de quem comprou: RG, CPF e certidão de casamento, se for casado
- Dados de quem vendeu e, se ele morreu, a certidão de óbito, se você tiver
- Carnês de IPTU e contas no seu nome
No procedimento entram ainda a ata notarial, as certidões dos distribuidores da Justiça e o comprovante do imposto de transmissão (ITBI), que são providenciados ao longo do caminho.
Passo a passo
- Conferir a matrícula. Saber em nome de quem o imóvel está registrado.
- Reunir o contrato e as provas de pagamento. A prova de que o preço foi pago por inteiro é requisito da via em cartório.
- Analisar os requisitos. Conferir o contrato, os pagamentos, a situação de quem vendeu e se há alguma disputa sobre o negócio.
- Ata notarial. No tabelionato de notas, um documento que reúne a identificação do imóvel, o contrato, a prova do pagamento e a falta da escritura.
- Pedido no cartório de imóveis. Feito por advogado, no cartório da cidade do imóvel.
- Notificação de quem vendeu ou dos herdeiros. Eles são chamados a passar a escritura ou a se manifestar. Se não forem encontrados, a notificação pode ser feita por edital.
- Registro. Cumpridos os requisitos e recolhido o ITBI, o imóvel é registrado no nome de quem comprou.
Em cartório ou na Justiça
- Em cartório (extrajudicial): feita no cartório de registro de imóveis, com advogado, quando os documentos comprovam os requisitos da lei. Se alguém se opuser com razões que o cartório não possa resolver, a questão vai ao juiz.
- Na Justiça (judicial): quando falta algum requisito da via em cartório, quando há disputa sobre o contrato ou quando o caso pede provas que só se produzem num processo.
Perguntas frequentes
O que é adjudicação compulsória?
É o pedido para passar o imóvel para o nome de quem comprou e pagou, quando quem vendeu não assina a escritura. Pode ser feita em cartório ou na Justiça.
Preciso ter pago todo o preço?
Sim, para a via em cartório a lei exige a prova do pagamento integral (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, III). Se ainda há parcelas a pagar, a análise mostra quais são as alternativas.
Quem vendeu morreu. Ainda dá para fazer?
Existe caminho. A obrigação de transferir passou aos herdeiros junto com a herança. Na via em cartório, as normas nacionais dos cartórios (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 440-W) preveem que os herdeiros sejam notificados mesmo quando não há inventário aberto; se houver inventário, basta notificar o inventariante.
Não sei onde está quem me vendeu. E agora?
A lei prevê a notificação por edital de quem está em lugar desconhecido. Não ter o paradeiro de quem vendeu não impede, por si só, o procedimento.
O contrato precisa estar registrado ou com firma reconhecida?
O registro do contrato não é exigido para a adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ; Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º). A firma reconhecida dá segurança ao contrato, mas o que pesa é o conjunto de documentos que prova o negócio e o pagamento.
Qual imposto se paga na adjudicação compulsória?
O imposto de transmissão do imóvel, o ITBI, cobrado pela prefeitura. O comprovante do ITBI faz parte do pedido em cartório. O cálculo depende da regra de cada município.
Adjudicação compulsória ou usucapião?
Depende do caso. A adjudicação parte do contrato e do pagamento; a usucapião parte da posse, do tempo e do jeito como o imóvel foi ocupado. Às vezes os dois caminhos são possíveis, e a análise dos documentos mostra qual se ajusta à situação.
Preciso de advogado?
Sim. Na via em cartório o pedido é feito por advogado, e na Justiça também.
Fale com o escritório
Se você pagou pelo imóvel e a escritura nunca saiu, pode nos escrever. A análise dos documentos pode ser feita a distância.