Contrato de gaveta: como passar o imóvel para o seu nome

O que é contrato de gaveta

Contrato de gaveta é a compra de um imóvel feita só com contrato particular, sem escritura registrada no cartório de imóveis. O dinheiro foi pago e a chave foi entregue, mas na matrícula, a ficha do imóvel no cartório, continua o nome de quem vendeu.

O contrato vale entre quem vendeu e quem comprou: ele prova o negócio. O que ele não faz, sozinho, é mudar o nome na matrícula. Para a lei, dono é quem está na matrícula (Código Civil, art. 1.245, § 1º).

Enquanto o imóvel estiver no nome de outra pessoa, ele acompanha a vida dessa pessoa:

• Dívidas: se o dono que está na matrícula for cobrado numa ação, o imóvel pode entrar na conta.
• Herança: se essa pessoa morre, o imóvel entra na herança dela, e os herdeiros passam a ser chamados para a transferência.
• Venda: sem registro no seu nome, você não passa a propriedade adiante. Passa só os direitos que tem, e quem compra herda o mesmo problema.
• Banco: financiamento e garantia no banco só existem para quem está na matrícula.

A matrícula não muda sozinha: o nome de quem vendeu continua lá até que a compra chegue ao registro. Existe caminho, e ele começa nos documentos.

Quando esta situação se aplica

• Você comprou com contrato particular, recibo ou "compromisso de compra e venda" e nunca fez a escritura.
• Você fez a escritura, mas ela nunca foi levada ao cartório de imóveis.
• Você comprou de alguém que também tinha comprado por contrato de gaveta, e a matrícula está no nome de um dono anterior.
• Quem vendeu morreu, sumiu ou não quer assinar a transferência.
• O carnê de IPTU e as contas estão no seu nome, mas a matrícula não. O carnê mostra quem está na posse e paga o imposto; não diz quem é o dono.

Documentos normalmente necessários

• Contrato de compra (e, se houver, os contratos das vendas anteriores)
• Comprovantes de pagamento do preço
• Matrícula atualizada do imóvel (certidão do cartório de registro de imóveis)
• Documentos pessoais de quem comprou: RG, CPF e certidão de casamento, se for casado
• Dados de quem vendeu e, se for o caso, a certidão de óbito dele
• Carnês de IPTU e contas antigas no seu nome
• Fotos, declarações e outros papéis que mostrem há quanto tempo você ocupa o imóvel

Não é preciso ter tudo para começar. A análise mostra o que falta e onde se consegue.

Passo a passo

1. Descobrir em nome de quem está o imóvel. A certidão de matrícula atualizada mostra quem está registrado como dono.
2. Reunir os documentos da compra e da ocupação. Contrato, recibos, carnês e contas contam a história do imóvel.
3. Analisar a situação. Quem vendeu está vivo e pode assinar? O preço foi pago por inteiro? Há quanto tempo e de que jeito o imóvel é ocupado? As respostas definem os caminhos possíveis.
4. Escolher o caminho. Conforme o caso, pode ser a escritura assinada por quem vendeu, a adjudicação compulsória, a usucapião ou o inventário de quem vendeu. Em imóvel de valor até 30 salários mínimos, a lei também admite que um contrato particular definitivo de compra e venda vá direto a registro (Código Civil, art. 108). O valor considerado e as exigências variam conforme o cartório.
5. Fazer o procedimento. Em cartório, quando a lei permite e o caso comporta, ou na Justiça.
6. Registrar no cartório de imóveis. É o registro que coloca o seu nome na matrícula.

Em cartório ou na Justiça

Há soluções que correm em cartório e há soluções que correm na Justiça.

• Em cartório (extrajudicial): a escritura assinada por quem vendeu, a adjudicação compulsória e a usucapião podem ser feitas em cartório, cada uma com requisitos próprios. A adjudicação e a usucapião em cartório exigem advogado.
• Na Justiça (judicial): quando falta algum requisito da via em cartório, quando há discordância que não se resolve ou quando a lei exige.

Qual delas cabe no seu caso depende do que os seus documentos mostram.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem valor?

Tem. O contrato vale entre quem vendeu e quem comprou e prova o negócio. O que ele não faz, sozinho, é passar o imóvel para o seu nome na matrícula. Para isso é preciso o registro no cartório de imóveis.

Contrato com firma reconhecida passa o imóvel para o meu nome?

Não. Reconhecer firma é o cartório confirmar que a assinatura é verdadeira. Isso dá segurança ao contrato, mas não muda a matrícula. O que muda a matrícula é o registro.

Pagar o IPTU no meu nome me torna dono?

Não. A lei permite cobrar o IPTU do dono ou de quem está na posse do imóvel (Código Tributário Nacional, art. 34). Por isso o carnê pode estar no seu nome há anos sem que a matrícula tenha mudado. Ele mostra que você ocupa o imóvel e paga por ele, e é um documento útil na regularização.

Posso vender um imóvel comprado por contrato de gaveta?

Você pode passar adiante os direitos que tem sobre o imóvel, mas não a propriedade, porque ela não está no seu nome. Quem compra assim fica com o mesmo problema. E financiamento e garantia no banco só existem para quem está na matrícula.

Quem vendeu morreu. Ainda dá para regularizar?

Sim, existem caminhos. Com a morte de quem vendeu, o imóvel entra na herança dele e os herdeiros passam a ser chamados para a transferência. O inventário de quem vendeu não é o único caminho possível: na adjudicação compulsória em cartório, as normas nacionais dos cartórios preveem que os herdeiros sejam notificados mesmo quando não há inventário aberto. O que serve no seu caso depende dos documentos.

Não sei onde está quem me vendeu. E agora?

Não é fim de linha. A lei prevê formas de chamar quem está em lugar desconhecido, inclusive por edital. O caminho depende do que a compra e a ocupação do imóvel mostram nos documentos.

Contrato de gaveta é usucapião ou adjudicação compulsória?

Depende do caso. A adjudicação compulsória pode servir a quem pagou todo o preço e não recebeu a escritura, entre outros requisitos. A usucapião olha para a posse: o tempo e o jeito como o imóvel foi ocupado. Às vezes mais de um caminho é possível, e a análise dos documentos mostra qual é o mais adequado.

Preciso ir ao escritório?

Não necessariamente. A análise dos documentos pode ser feita a distância: você envia os papéis pela internet, de onde estiver. O escritório fica em Criciúma/SC.

Fale com o escritório

Se você comprou, pagou e o imóvel continua no nome de outra pessoa, pode nos escrever. Explicamos como funciona a análise dos documentos.

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