Contrato de gaveta: os riscos de o imóvel continuar no nome de outra pessoa
Milene Lacerda · Advogada · OAB/SC 14.574
O risco do contrato de gaveta é este: ele prova que você comprou, mas, para a lei, dono continua sendo quem está na matrícula, e o imóvel acompanha a vida dessa pessoa.
O que o contrato prova, e o que ele não faz
Contrato de gaveta é a compra de um imóvel feita só com contrato particular, sem registro no cartório de imóveis. O dinheiro foi pago, a chave foi entregue, e na matrícula, a ficha do imóvel no cartório de imóveis, continua o nome de quem vendeu.
O contrato vale entre quem vendeu e quem comprou. Ele prova o negócio. O que ele não faz, sozinho, é mudar o nome na matrícula. O Código Civil é direto: enquanto a compra não for registrada, quem vendeu "continua a ser havido como dono do imóvel" (art. 1.245, § 1º).
Na prática, isso aparece em quatro situações.
1. Uma dívida que não é sua
Se a pessoa que está na matrícula for cobrada numa ação, o imóvel que está no nome dela pode entrar na conta. Você mora, paga o IPTU e cuida da casa, e mesmo assim ela aparece como bem de outra pessoa.
2. A morte de quem vendeu
Quando quem está na matrícula morre, o imóvel entra na herança dele, e os herdeiros passam a ser chamados para a transferência. A regularização passa a envolver mais gente.
Não é fim de linha. Na adjudicação compulsória feita em cartório, as normas nacionais dos cartórios preveem que os herdeiros sejam notificados mesmo quando não há inventário aberto (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 440-W).
3. Na venda, você passa só os direitos que tem
Sem registro no seu nome, você não passa a propriedade adiante. O que dá para passar são os direitos que você tem sobre o imóvel, e quem compra herda o mesmo problema.
Financiamento e garantia no banco também ficam de fora: eles só existem para quem está na matrícula (Código Civil, art. 1.420).
4. O preço cai
Quem compra um imóvel com a situação irregular compra assumindo o problema, e pode descontar isso do preço. O imóvel vale menos no papel do que vale na rua.
O tempo não resolve sozinho
Os anos passam e a matrícula não muda por conta própria. O tempo pode contar, junto com o jeito como o imóvel foi ocupado, em certas condições previstas em lei: é o que a página sobre usucapião explica. Mesmo nesse caso, alguém precisa pedir, em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A) ou na Justiça.
Existe caminho, e ele começa nos documentos
Há soluções que correm em cartório e soluções que correm na Justiça. Para quem pagou todo o preço e não recebeu a escritura, entre outros requisitos, a lei prevê a adjudicação compulsória, que desde 2022 também pode ser feita no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B). Qual caminho cabe em cada situação depende do que os papéis mostram.
Por isso o primeiro passo é juntar o que você tem: contrato de compra, comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, contas antigas no seu nome e a matrícula atualizada do imóvel. A página sobre contrato de gaveta mostra cada etapa da regularização.
Fale com o escritório
Se você comprou, pagou e o imóvel continua no nome de outra pessoa, pode nos escrever. Explicamos como funciona a análise dos documentos.