Herdei a casa e não consigo vender: o que trava e quais são os caminhos
Milene Lacerda · Advogada · OAB/SC 14.574
A venda trava porque, no cartório de imóveis, a casa continua no nome de quem morreu, e em regra é o inventário que muda esse nome. Com o inventário em andamento, a casa pode até ser vendida antes do fim, sob condições.
Você virou herdeiro no dia do falecimento
A lei transmite a herança no momento da morte (Código Civil, art. 1.784). Por isso o que era de quem morreu já pertence a você e aos outros herdeiros.
Se ele era casado ou vivia em união estável, parte da casa pode ser do viúvo, da viúva ou do companheiro por direito próprio, e não por herança. Conforme o regime de bens, essa pessoa também pode herdar junto com os filhos (Código Civil, art. 1.829, I; para a união estável, STF, Tema 809).
O que falta é o papel dizer a mesma coisa.
Herdar não é estar na matrícula
Matrícula é a ficha do imóvel no cartório de imóveis. Enquanto o nome que está lá for o de quem morreu, é ele que aparece como dono para o banco e para quem quiser comprar.
Isso também acontece quando o inventário foi feito, mas a partilha nunca foi levada ao cartório de imóveis. Nesse caso, a matrícula continua no nome de quem morreu do mesmo jeito.
O que dá para fazer com a casa
- Sem inventário aberto: em regra, o que dá para vender são os direitos de herança, por escritura pública (Código Civil, art. 1.793). Quem compra entra no mesmo problema e vai precisar do inventário para chegar à matrícula.
- Com o inventário em andamento: a casa pode ser vendida, sob condições. Na Justiça, com autorização do juiz. No inventário em cartório, a escritura pode autorizar a venda quando o dinheiro é usado para pagar as despesas do próprio inventário, como o imposto e o cartório (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A).
- Financiamento e garantia no banco: só com o nome na matrícula.
Em cartório ou na Justiça
Inventário é a conta final de quem morreu: o que ficou e para quem vai.
Com todos os herdeiros de acordo, pode ser feito em cartório, por escritura, com advogado (Código de Processo Civil, art. 610). Hoje isso é possível até com herdeiro menor de idade, sob condições (Resolução CNJ 35/2007, art. 12-A). Se há testamento, ele passa antes pela Justiça, e só com a autorização do juiz o inventário pode seguir em cartório (art. 12-B).
Sem acordo, ou se faltar alguma condição, o inventário vai para a Justiça. Herdeiro que não concorda ou que ninguém sabe onde está não é fim de linha: são situações previstas, e a decisão passa ao juiz.
Adiar tem custo, e ele está na lei
Há prazo para abrir o inventário (Código de Processo Civil, art. 611), e o imposto da herança pode vir com acréscimo depois dele. Quanto e como muda conforme a regra de cada estado e a data do falecimento.
E pode entrar mais gente na conta. Se um herdeiro morre depois de quem deixou a casa, antes de o inventário ser feito, a parte dele passa para os herdeiros dele, e isso pede o inventário dele também. Cada herdeiro novo é mais uma assinatura para reunir.
Junte o que você tem
Certidão de óbito, documentos dos herdeiros, certidão de casamento de quem morreu, matrícula atualizada do imóvel, carnê de IPTU e, se houver, o testamento. É com isso na mesa que dá para avaliar a situação de verdade. A página sobre inventário mostra cada etapa.
Fale com o escritório
Se a casa ainda está no nome de quem morreu, pode nos escrever. Explicamos como funciona a análise dos documentos.