IPTU no seu nome não é o mesmo que casa no seu nome
Milene Lacerda · Advogada · OAB/SC 14.574
Não: ter o carnê de IPTU no seu nome não faz de você o dono do imóvel, porque a lei permite cobrar o IPTU do dono ou de quem está na posse (Código Tributário Nacional, art. 34).
Onde o dono está escrito
Para a lei, dono é quem está na matrícula, a ficha do imóvel no cartório de imóveis. A propriedade passa de uma pessoa para outra pelo registro nesse cartório (Código Civil, art. 1.245).
Os outros papéis contam outras partes da história: quem mora, quem paga, quem comprou. Cada um prova alguma coisa. Nenhum deles, sozinho, muda o nome que está na matrícula.
O que o carnê de IPTU prova
Que você ocupa o imóvel e paga o imposto dele. O cadastro da prefeitura não é a matrícula e não acompanha a matrícula automaticamente. Por isso o carnê pode estar no seu nome há anos sem que nada tenha mudado no cartório de imóveis.
O que a conta de luz mostra
Que existe energia ligada naquele endereço, no nome de quem pediu a ligação. É um cadastro da companhia de luz, e ele acompanha quem usa o imóvel. Costuma servir de comprovante de endereço. O registro do imóvel é outra coisa.
As próprias regras da energia elétrica vão na mesma linha: para trocar o titular da conta, basta comprovar a propriedade ou a posse do imóvel, e a distribuidora não pode exigir cópia da escritura atualizada há menos de seis meses nem a certidão de inteiro teor do imóvel (Resolução Normativa ANEEL 1.000/2021, arts. 138, § 1º, II, e 14, IV e V).
O que a firma reconhecida prova
Reconhecer firma é o cartório confirmar que a assinatura é mesmo de quem assinou. Isso dá segurança ao contrato, e é bom ter. O contrato prova o negócio entre quem vendeu e quem comprou e, sozinho, não muda a matrícula.
O que o recibo prova
Que o dinheiro saiu e quanto do preço combinado já foi pago. É um papel que pesa em qualquer análise de um caso assim. Passar o imóvel para o seu nome é um passo diferente, e ele acontece no registro.
E a escritura?
A escritura também não resolve sozinha. Ela é o documento do negócio, e quem muda o dono é o registro dela na matrícula. Enquanto esse registro não acontece, quem vendeu "continua a ser havido como dono do imóvel" (Código Civil, art. 1.245, § 1º).
E há caminhos de regularização que nem passam por escritura assinada por quem vendeu, como a adjudicação compulsória, que serve a quem pagou todo o preço e não recebeu a escritura, entre outros requisitos.
E os anos morando na casa?
Morar muitos anos no imóvel não é o mesmo que estar na matrícula. E também não é o mesmo que nada: em certas condições previstas em lei, o tempo conta junto com o jeito como a casa foi ocupada. A página sobre usucapião explica essas condições. Se elas existem numa situação, quem diz são os documentos.
Nada disso é papel perdido
Esses documentos não dizem quem é o dono. Mas são eles que mostram que você comprou, pagou e ocupa o imóvel. É com essa história em papel que se monta o caminho da regularização.
Junte o que você tem: contrato de compra, comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, contas antigas no seu nome e a matrícula atualizada do imóvel. A página sobre contrato de gaveta mostra o passo a passo.
Fale com o escritório
Se o carnê está no seu nome e você nunca viu a matrícula, pode nos escrever. Explicamos como funciona a análise dos documentos.